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不動産価値を活用した新たなファイナンスモデル

わが国の住宅ローンに関しては、欧米と異なる側面をもっています。いちばん大きな点は「リコースローン」といわれるもので、借主が何かの事情で融資金を返済できなくなった際に、担保となっている不動産の処分を行ったとしても、処分価格が融資金額に満たなかった場合、借主に残金の支払義務が残ってしまう問題です。また、今日一般的となっている保証会社を利用した住宅ローンについても、借主が返済できなくなった場合、金融機関に対しては保証会社がかわりに融資金を全額返済しますが、借主と保証会社との間には債権債務関係が残り、保証会社に対して返済義務が発生します。仮に、保証委託契約に基づき担保権を設定していた自宅を処分しても、保証会社に負っている負債を全額返済できない場合、残額については借主がなんらかの方法で返済しなければなりません。

つまり、リコースローンと同等の扱いになります。一方、アメリカなどでは、万が一、借入金の返済ができなくなり担保不動産を売却することで返済した際に、その金額が融資残金に満たなくても残った残金に返済義務は生じず、他の資産に責任はいっさい及ばないという「ノンリコースローン」という考え方があります。現在、日本国内では、証券化等の手法を活用した大型の賃貸不動産向け案件に対して、当該ノンリコース型の融資を取り扱うケースはありますが、個人向け住宅ローンに対七て当該仕組みを利用した事例はまだありません。

しかし、個人のライフスタイルの変化を考えた場合、不動産価値を前提としたファイナンスモデルも検討できるのではないでしょうか。以下、中長期的な資産として「住宅」保有を目的にするのではなく、ライフステージ別にライフスタイルを重視して「住宅を住み替える」という方を対象とした、ノンリコース型の住宅ローンモデルを考えてみたいと思います。前提となるモデルは、5年をメドに住替えを前提に物件を購入、賃貸と同等レベルの費用負担で物件を不動産として保有し、5年後に市場で対象とする物件を処分するが、売却額と融資残高には関係なく、物件処分により残金は完済されるというものです。

対象とする不動産の5年後の想定される市場売却価格を前提に、物件の購入価格と市場売却想定価格の差額分を期間5年間の約定返済型ローンとし、残額は期日一括返済ローンとするスキームです。5年間の約定返済分ローンについては変動金利、5年期日一括部分については固定金利を適用することとしますが、金融機関の主要調達商品の期間を考えれば商品としての金利リスク軽減は相当程度可能となります。対象とする不動産については5年後に実勢時価額で不動産管理会社が現物を買い取ることを前提としますが、市場時価が想定していた時価額を上回っていれば売却益の一部を借主に還元することも考えます。逆に市場時価が想定価格を下回る場合も想定されますが、ノンリコースローンとして扱うことで、差額分の支払はないものとします。

住宅ローン業務プロセスにおけるリスクマネジメント

住宅ローンに潜むリスクの体系化という観点だけではなく、内部統制の強化という観点から考えた場合、住宅ローンにおける業務プロセス定義を精緻化する必要があります。住宅ローン商品の販売チャネルは多様化しており、受付から審査、実行までの全行程をインターネットのような媒体を通して実施するケースも出てきていますが、商品特性だけではなく、返済が滞った場合の対応など、受付から返済までの全行程で留意すべき点を明確に説明する体制ができているかどうかを検証する必要があります。

また、受付時点の説明を、業務提携により金融機関以外の業者へ委託するケースの場合も、その際に「商品概要」「審査基準」「実行後の扱い」など重要事項に関する説明態勢ができているか否かを検証することも求められており、住宅ローン商品販売の業務プロセスにおける全行程の業務規程内容を明確に体系化・文書化する作業もあわせて検討する必要があります。提案段階では、本来取り扱うことができないリスクのあるお客さまへの営業活動をしていないか、積極的に推進すべきお客さまへの対応が遅れることで機会を損失しないか、金融機関内部の情報活用のルール化を定めることです。

受付段階においては、商品別に定められた利用資格要件を見過ごしていないか、また、お客さまに対して不適切な条件提示や適用してはいけない金利条件を提示していないか、獲得を意識した安易な優遇条件をしていないか、融資運営規程に則した対応をしているか確認しなければなりません。審査の段階では、本来あるべき審査基準(金額、金利、保全等)に違反した内容になっていないかをチェックしなければなりません。実行段階では、承認された条件を逸脱していないか、契約手続に遅延や誤りはないか、保証条件に違反はないか確認したうえで実行しなければなりませんので、事前の確認が重要となります。

また、実行後の管理段階では、約定どおりに契約が履行されているかの確認のほか、管理業務全般について未処理となっていないか確認する必要があります。つまり、業務の効率化も含めた業務プロセス改革を行う際には、想定されるリスクを制御・統制する方法についても、業務運用面、システム面の両面から検討することが必要になります。この考え方は、プロセス定義により体系化・文書化することにより「事務事故や不正行為」によるリスク発生の危険性を可視化するものですが、住宅ローン商品に限らず、他の商品サービスについても同様に業務プロセスを体系化する体制を整えることにより、「日本版SOX法」への対応としてとらえることができる点を補足しておきたいと思います。

保証会社保証付きの住宅ローン債権の特徴

現在の住宅ローンモデルにおいて問題となる点は、審査の段階で、保証会社による保証審査が通れば獲得可能という、入口段階における確認要件(住宅物件概要、借主特性等)が安易に流されるとともに、申込書から審査に必要な書類等すべてが保証会社へ渡り、銀行内部に情報が残らないという状況になっていることが多い点です。つまり、一般事業会社融資の場合と異なり、審査後の管理・回収業務の大半が保証会社任せになってしまうことから、自己資本比率規制である新BIS規制における「内部格付手法」採用の際の条件となるリスク計量化に必要なパラメータ(PD、LGD、EAD)推計が困難になっていることです。

また、保証会社保証であり、デフォルト(延滞含む)した際には、代位弁済により全額返済されるからLGD(損失率)はゼロであると判断することは現実的ではなく、保証会社が代位弁済に応じるに値する信用力があるか否か判定する必要があります。関連会社が保証会社の場合、グループ内にリスクが内在する状態に変わりはないわけですから、損失の可能性はトータルで評価しなければなりません。保証会社保証に基づく住宅ローンモデルに関しては、借主が返済を滞った際の回収業務(~融資業務のなかで最も手間と労力を要する分野)をすべて専門会社である保証会社へ業務移管することで、銀行本体としての負担を軽減させることに重点を置いた営業モデルにほかなりません。

そのため、債権保全の方法も、保証委託契約に基づく担保権の設定であり、貸主(=銀行)と担保権者(=保証会社)が異なるという、わが国固有の権利体系にもなっています。また、今回の新BIS規制において延滞債権(90日以上)に関しては、引当率に応じたリスクウェイト(標準的手法ではMAX100%)が設定されています。しかし、保証会社保証付きの住宅ローン債権の場合、一般的に、延滞が3~6ヵ月を超えた時点で保証会社へ代弁手続を行う事務処理となっており、90日を超え延滞債権となっている場合は対応を考える必要があります。保証会社が100%返済してくれるので回収ロスはゼロと判断することもできますが、顧客との取引関係を勘案すると、地域金融機関の場合は、形式的に代弁手続を実行できるか否かはむずかしい状況にあります。代弁手続を実施すると当該顧客はブラック情報として個人情報機関に登録されることとなり今後の生活に大きな支障が生ずることとなります。

金利固定型住宅ローンの金利更改時に返済額が上昇することで一時的に返済が滞るケース等、顧客との交渉により回復する可能性のある債権に関しては90日を超える延滞の状態もありえます。しかし、この場合、延滞時点における担保物権の時価評価額とローン債権との差額=損失可能額について引当金を計上する必要性があるのか否か、引当金を計上するのは保証会社なのか銀行なのか、明確な取決めを定めておく必要があります。基本的に保証債務履行により全額代位弁済されるという商品性を勘案すれば、銀行におけるローン債権の損失発生部分は「ゼロ」という解釈になるはずですが、関連保証会社が最終的に損失を被った額=LGD情報をどのようにして体系化しておけばよいのかも取決めが必要です。また、第三者の保証会社(非格付先等)の場合は、当該会社による保証能力をいかにして評価し、回収ロスが発生するか否かを判断する必要もあります。

住宅ローン商品を選択する基準とは

特に、住宅ローン商品を選択する場合、適用金利を重視する傾向にありますが、変動金利型住宅ローンや固定金利特約型の住宅ローンに関しては、金利変更時の処理について金利変動による影響を正しく伝える必要があります。当初、期間5年の固定金利型住宅ローンを1.8%の低金利で融資し、固定期間終了後、変動金利型住宅ローンへ移行した際に、適用金利が1.5倍に上昇したと仮定すると年間返済額は上昇し、かつ、所得に対する返済比率も当初の比率を維持するために必要な年間所得額は多くなければなりません。ここで、重要なポイントは、対お客さま向けに「返済額が大幅に上昇する可能性がある」ことをセールスの段階で明確に説明しているか否かという説明態勢の問題と、金融機関内部の審査可否判断基準として返済比率を超えたものを適切と判断するか否かの融資運営上の問題を考慮する必要があります。

金融機関によっては、ALM等の機能を活用し、融資審査の際に、契約時点の金利ではなく借入期間の予想平均金利を適用して返済額を算出し返済比率を求めているケースもありますが、この方法でも金利上昇局面では100%カバーすることはむずかしくなります。新規獲得を前提とした営業推進に注力するあまり、営業店現場において説明がおろそかになるケースも予想されます。また、住宅専門会社との提携により住宅ローンの販促を行うケースの場合は、物件販売を最優先するあまり顧客向けの商品説明に関しては有利な点のみの説明に終始することも想定されます。

また、融資金額を算定する際には、家計所得に対する返済比率を基準とすることが一般的ですが、返済比率算定の際に適用する金利は、何を基準として算定しているのかを説明することも必要となります。さらに、延滞が発生し一定期間を経過した場合は、保証会社へ代位弁済手続を行い、それ以後の返済に関連する回収業務は銀行から保証会社へ移ることを明確に説明する必要があります。仮に、当該手続の実態を明確に説明しない結果、代位弁済後の回収方法等に問題が生じれば、当該顧客は当初借入れをした銀行に対して苦情・クレームをもつこととなり、結果として社会的に悪影響を及ぼす=信用低下による不利益を受ける可能性をも秘めています。

つまり、顧客に対する説明が不十分であったがゆえに、金利特約期間が経過した時点で返済を拒む、さらには現状の金利適用を強要する等によるトラブルが発生することも十分考えられ、結果としてロスが拡大することになります。また、トラブル発生により全額繰上返済という事態どなれば、期待されていた収益を失うことにもなり、想定される当該マイナス要因について、前述の業務プロセスにおける個々め行程で起こりえる可能性を検証し「オペレーショナルリスク」として体系化することが求められるはずであり、営業現場における活動時点の対応を周知徹底し、かつ重点を置いた業務プロセスを体系化することが必要になります。

住宅ローン業務行程に関して

ローン受付から実行後の管理までの一連め業務行程においてお客さま向け営業力強化、事務効率化によるコスト削減、事務処理リスクの軽減という3つのテーマに対応していくためには、住宅ローンの本部集中化がポイントになります。お客さまを見つけ出し、お客さま向けにセールス活動を行うまでの「申込受付事前対応」に関しては、営業店やその他のお客さま接点(インターネットや電話、FAX等)にて効果的なプロモーション展開を行う必要がありますが、申込受付時点から事前審査(保証依頼)、最終審査、契約手続、融資実行、実行後管理全般までの行程については、すべてを集中センターでの運用を前提とした業務プロセスを体系化することです。

その際に検討すべきポイントを体系化したものが、図です。これまでの金融機関の集中化は、融資を実行した後の管理業務i特に延滞督促や保証会社への代弁請求手続までの範囲を想定しているケースが多かったのですが、受付の確認から以降の業務をすべて集中することで事務効率化によるコスト削減と事務処理リスクの軽減が可能となるのです。定形化された商品であれば、要件の確認や審査事務、保証依頼の内容、融資実行、保全措置等については一律同様な手続を行うため、当該業務を多数の営業現場に分散しておく必要はなく、無理なく集中化することができます。これまでは、担当者に住宅ローン業務を経験させるという「人的スキルアップ」という意味から、セールス活動、要件確認、審査方法、契約手続、融資実行という行程を営業店現場で行っていたケースが多かったと思います。

ただし、本来は、取り扱う商品の内容を正確に理解し、お客さまに提供できる商品や融資条件は何か最適なのかを判断し、かつ、お客さまに正しく正確に説明できる「営業力」を身につけることを最優先にすべきであると考えます。お客さまの実情にあった商品や条件を選択することは、融資審査をするにあたって必要な知識が身につきます。また、融資対象となる物件なのか否か、その際に確認すべきポイントは何かを事前に理解することは、契約手続や融資実行に必要となる知識が身につぐはずです。つまり、セールス活動から申込受付までに行うべき事務を正確に実行できる知識を習得できれば「住宅ローン業務」の大半は理解できることになるのです。

住宅ローンを実行する際の注意点

現在の一般的な住宅ローンの業務プロセスを考えた場合、競合する他行との差別化を図り、いかにして顧客を獲得するかという観点から、審査期間の短縮化と同時に、顧客利便性向上のため、自動審査機能の開発や事務集中窓口となる住宅ローンセンターの設置等により審査業務を集中化すると同時に、融資実行後の管理業務をすべて保証会社へ任せる体制により融資残高のかさ上げを行っているのが実態と思われます。住宅ローンに潜むリスクも加味しながら、効率化という観点から本来あるべき住宅ローン業務のあり方について、現状の確認、あるべき将来像という観点から考えてみることにします。住宅ローンに関しては、前述した住宅金融支援機構の調査結果からもわかるとおり、各金融機関は今後も積極的に推進するという方針を変えていません。

ただし、金利競争により今後はますます利鞘が縮小傾向になることから、推進面だけではなく事務効率化やI判ヒも積極的に進めるべく検討をしています。現在の住宅ローン推進のステップを考えると、「推進対象顧客の発見」「最適なアプローチ活動」「最短の審査事務手続」「実行後のフォロー活動」の4つのポイントがあります。推進対象先の選定に関しては「既存の取引のあるお客さま」と[新規対象先]に分類することができますが、既存先に関しては金融機関内部の情報を活用してさまざまな観点から選定することが可能となります。一方、新規対象先に関しては、地元の工務店や不動産会社、宅建業者との提携により対象先を見つけ出すことができます。

他行利用先に関しては営業活動のなかから情報を収集し、案件として体系化して推進することができます。金融機関において、貸出計画を策定するうえでも、推進対象先がどの程度あるのか否か常に把握しておくことは重要となりますので、情報の活用方法を体系化しておくことがポイントとなります。推進対象先が選定されていれば、最適な営業活動をどのように実施すべきかを考えなければなりません。取り扱っている商品をどのようにPRすればよいのか、どのような販売チャネルを活用して実施すればよいのか、基本的には、お客さまが独自に商品を選択できるだけの情報をわかりやすく提示し、興味を示してもらえることが第一であり、サービスの質を高めるプロモーションの是非がポイントとなります。

次に重要となるのは、申込みを受け付けてからいかにして早く審査の可否を伝えるかです。競合他行との差別化を図るうえでも審査時間の短縮は必須のポイントです。現在の金融機関の平均的な審査日数は3、4日といわれていますが(関係会社が保証をしている場合は1~2日程度)、受付から審査、実行までの過程を効率的に行うには業務に精通している専門スタッフが集中的に事務を行うことで、効率化の実現と同時に事務処理ミス防止の効果もあり、検討すべきテーマです。また、個別に審査を行うのではなく、一定の基準に合致している場合は自動的に可否を判定できる「自動審査」の仕組みを活用することも必要です。住宅ローンを実行する際には、物件の引渡しや担保設定手続等は住宅ローン利用者と業者との間に立ち会う必要もあり、営業店現場の事務負担となっているケースもあります。

当該事務負担を軽減することから、事務集中部門が担うことを考える必要があるでしょう。最後に、実行後のフォロー活動をいかに効率的に行うか考える必要があります。金融機関の営業活動は、顧客を獲得するまでは積極的に営業を行うが、獲得後は何もしないという傾向がありました。「住宅ローンに潜むリスク」でも説明しましたが、期限前に返済されてしまったり、突然延滞が発生するリスクは、日々のお客さま管理ができていれば未然に防ぐことも可能です。実行後の管理をどのように行うかを体系化することが必要となります。営業店現場における管理がむずかし場合は、事務集中部門がローン実行後めお客さまを管理し、電話やメール等の通信媒体を活用してフォローすることも検討材料の1つといえます。

融資審査の自動審査モデルを体系化する

利用者であるお客さまのニーズへの対応、および他の金融機関との競争を勝ち抜くためにも審査にかける時間を短縮する方法論とし、条件面等を自動的に判定する自動審査モデルを確立している金融機関も多くなっています。さきで述べた審査基準として考えられている要因を組み合わせることで、自動審査の仕組みを体系化することができます。一般的に、融資審査の自動審査モデルを体系化する際には、AVR機能という考え方を適用します。自動審査モデルについては、各金融機関によって考え方や運用方法は違いますし、内容的にも異なりますが、「対象者が融資可能な人か否か」「融資した元金の回収ロスは抑えられるか否か」という要因を考慮して、「自動的」に融資判断(金額や金利等の条件面)を行い、一方で、融資できない基準(=カットオフ基準といわれる)の場合は無条件で融資を断り、両条件に合致しない対象先についでは、これまでの取引実績や今後の取引状況の見込みなど人的に判断して決定することが一般的な考え方です。

図については、「借入要件判定基準」と「保全状況判定基準」の組合せにより体系化したモデルです。借入要件判定基準は「借入金額の階層別基準」と「年収階層や年収倍率、外部信用機関の情報等による階層基準」をベースに体系化=評点化します。また、保全状況判定基準は「融資金額に対する物件時価額の比率=LTV」と「年収に対する年間返済額の割合=DTI」をベースに体系化=評点化します。それぞれについて、過去の利用者の借入状態(実行後の返済の状態や延滞の状態)の情報を数年間分用いて検証し、自動的に判定してもよい基準と、自動的にカットする基準を定め、各指標の運用方法を体系化するものです。

統計的手法である1対1対応の考え方で、借入要件の比率を70%、保全状態の比率を30%にする等、過去の情報の検証過程で設定することで、判定の精度を高める必要があります。上記判定方法はあくまでも機械的に融資できるか否かを判定する基準を定めるものですが、融資条件=金利や期間等を決定する際の指標どして運用することもできます。最終的には人的判断により決定するケースが多くなると思いますが、銀行本体による融資審査と保証会社による融資審査ともに、同一の判定基準を用いることで審査時間の短縮を図る等、事務効率化の一環として運用することも考えることができます。金融機関が扱う一般的な住宅ローンに関しては、保証会社保証を利用するケースが多いため、融資審査の際に、対象とする商品の資格要件と保証会社が定める条件に合致していれば、特段の審査をしないケースも多いようです。

また、金融機関は、お客さまから必要な情報を入手し、保証会社へ連絡し、一両日中に保証承諾の可否が届いた段階で審査終了というケースもあるようです。外部保証機関を利用する際には、審査上「保証条件」をしっかり満たしているか否かの判断が重要となりますが、金融機関の関連会社が保証を行っている場合は、最終的なリスクを金融機関グループとして負う必要がありますから、融資判断をする際には、金融機関側と保証会社側が双方同一の基準で判断できる体制を整備しておく必要があるでしょう。保証会社の役割を、住宅ローン業務行程のなかでの「事務集中部門」的存在として活用しているのであれば、リスク管理上も同一基準の見方が必要ですし、お客さまから申し受ける保証料も考慮したうえで、金融機関グループ全体としての採算性を考える必要もあるでしょう。

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